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房地产投资项目分析汇总篇(12个ppt)8_商务科技_PPT模板_实用文档

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房地产投资项目分析汇总篇(12个ppt)8_商务科技_PPT模板_实用文档。第5章 房地产投资项目基础数据的分析估算 ? 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 ? 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 ? 借款还本付息的估算 1 5.1房地产开发项目总投资与总成本费


第5章 房地产投资项目基础数据的分析估算 ? 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 ? 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 ? 借款还本付息的估算 1 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 我们以开发项目为例,来介绍投资与成本费用的 估算方法。 5.1.1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1.房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言,其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言, 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零,房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。 2 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2.房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金 (见表5-1)。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项成本费用,主要包括:土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等(见表5-2)。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。 3 表5-1 项目总投资估算表 单位:万元 4 表5-2 开发建设投资估算表 单位:万元 5 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3.开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发 过程中所发生的各项费用,也就是当开发项 目产品建成时,按照国家有关会计制度和财 务制度规定转入的房地产产品的开发建设投 资。 6 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 从财务的角度讲,这些成本可按其用途分为:土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。 而在核算上又将其划分为:开发直接费(包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费)和开发间接费 (包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等)。 7 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 例如,某开发商开发一小区,总建筑面积为49 781平方米,其中,住宅部分为47 581㎡,休养所为 1 200㎡,综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售, 休养所出租,综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元,其中开发建设投资13 049万元,由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成; 综合商场在开发完毕后自营时,需经营资金8万元, 到项目结束时一次性收回。 8 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 上述开发项目总投资构成见图5-1所示。 从上图可以看出,如果该项目只有租售部分无自营 部分,那么其总投资就不包括经营资金8万元;其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元,而 只余下开发产品成本12 867万元。此时,总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目,项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本(也即总 成本费用)。 9 总成本费用 开发 项目 总投 资 13057 万元 开发 建设 投资 13049 万元 经营 资金8 万元 图5-1 房地产开发项目总投资构成图示 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用 固定资产 及其他资 产182万元 开发产品 成本12867 万元 10 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5.1.2房地产开发项目总成本费用的具体估算 1.土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发 生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。 1)土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为:农村土 地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 11 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2)土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让予土地使用者,并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。 12 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3)土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4)土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。 13 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5)土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下,不需要筹集现金用 于支付土地使用权的获取费用,但一般需要 对土地使用权评估作价。 14 表5-3 土地费用估 单位:万元 15 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2.前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括:开发项 目前期规划、设计、可行性研究,水文、地 质勘测,以及“三通一平”等阶段的费用支 出。 16 表5-4 前期工程费估算表 单位:万元 17 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3.基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规 划红线以内的各种管线和道路等工程的费用,主要 包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、 环卫设施的建设费用,以及各项设施与市政设施干 线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估 算。 18 表5-5 基础设施建设费估算表 单位:万元 19 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 4.建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建 筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内 装饰家具费等。 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单 位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算 法、概预算定额法,也可以根据类似工程经验进行 估算。 20 表5-6 建筑安装工程费用估算表 单位:万元 21 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5.公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务 配套建设的各种非营利性的公共配套设施(又称公 建设施)的建设费用,主要包括:居委会、派出所、 托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停 车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。 22 表5-7 公共配套设施建设费用估算表 单位:万元 23 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 6.开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立 核算单位在开发现场组织管理所发生的各项 费用。主要包括:工资、福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 转房摊销和其他费用等。 24 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 7.管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织 和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费 用。 管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个 百分比计算,这个百分数一般为3%左右。 25 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 8.财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金 而发生的各项费用。主要包括借款和债券的 利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇 汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费 用。 26 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 1)长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下: 每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额 ÷2)×年利率(有效年利率) 2)流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费 用,每年照付,期末一次还本。 3)利息以外的费用一般占利息的10%左右。 27 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 9.销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发 生的各项费用,以及专设销售机构或委托销售代理的各项费 用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售 机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销 手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为: 1)广告宣传及市场推广费,一般约为销售收入的2%~3%。 2)销售代理费,一般约为销售收入的1.5%~2%。 3)其他销售费用,一般约为销售收入的0.5%~1%。 以上各项合计,销售费用约占到销售收入的4%~6%。 28 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 10.其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工 程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工 执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编 制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规 定的费率估算,一般约占投资额的2%~3%。 29 表5-8 其他费用估算表 单位:万元 30 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 11.开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产 投资有关的各种税金和地方政府或有关部门 征收的费用。各项税费应根据当地有关法规 标准估算。 31 表5-9 开发期税费估算表 单位:万元 32 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 12.不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估 算的准确程度,以上述各项费用之和的3%~7%估算。 如果是开发完成后出租或自营的项目,还应该估 算下列费用: 13.运营费用 14.修理费用 5.1.3房地产投资估算各种报表 33 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5.2.1经营收入估算 1.租售方案的确定 租售方案一般应包括以下几个方面的内容: 1)项目出售、出租还是租售并举?出售面积和出租面积的比例是多少? 以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营? 2)可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑 物中的位置; 3)出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定,并要 考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响; 4)售价和租金水平的确定; 5)收款方式与收款计划的确定。 这一过程在实际工作中,可参照表5-10、5-11、5-12、5-13进行。 34 表5-10 房地产开发项目销售计划及收款计划表 单位:建筑面积(㎡),销售收入(元) 35 表5-11 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表 单位:建筑面积(㎡),销售收入(元) 36 表5-12 房地产项目销售收入汇总表(全部出售方案) 单位:万元 37 表5-13 房地产项目出租收入计划表(全部出租方案) 单位:万元 38 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2.租售价格的确定 1)房地产开发产品定价方法 《房地产开发项目经济评价方法》中规定: 租售价格应根据房地产项目的特点确定,一般应 选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易 实例,通过对其成交价格的分析与修正,最终得到 房地产项目的租售价格。 这个定价过程就是市场比较定价法的运用。 39 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2)市场比较法定价过程 ① 搜集交易实例 ② 选择比较实例房地产 ③ 建立价格可比基础 ④ 比较实例的比较和修正 ⑤ 确定该房地产的比准价格 40 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 3.经营收入估算 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自 营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要 包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让 收入、配套设施销售收入(以上统称租售收入)和 自营收入。 41 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5.2.2税金估算 目前,我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下: 1.经营税金及附加 经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发 生的税费,主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加 (通常也叫两税一费)。 目前营业税的税率是5%;城市维护建设税的税率,纳税人 所在地为县城、镇的,税率为5%;教育费附加的税率一般为 3%。 42 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2.土地使用税 土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用 国有土地应缴纳的一种税。 3.房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于 出租的房产,以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房 产,以房产原值一次减除10~30%后的余额为计税依据计算缴 纳。 4.企业所得税 企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种 税。 43 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5.土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让 房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。 44 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 土地增值税实行四级超率累进税率,从30%~60%。 (1)增值额未超过扣除项目金额50%(包括本比例数,下同) 的部分,税率为30%; (2)增值额超过扣除项目金额50%,但未超过扣除项目金额 100%的部分,税率为40%; (3)增值额超过扣除项目金额100%,但未超过扣除项目金额 200%的部分,税率为50%; (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。 综上所述,我们可将土地增值税的计算列出表格,如表515。 45 表5-15 土地增值税计算表 46 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5.2.3销售收入、出租收入、自营收入与经营税金 及附加报表 在进行房地产投资项目的财务分析时,应按期编 制销售收入与经营税金及附加估算表、租金收入与 经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附 加估算表。 其表格形式见表5-16 、5-17、5-18 。 47 表5-16 销售收入与经营税金及附加估算表 单位:万元 48 表5- 17 出租收入与经营税金及附加估算表 单位:万元 49 表5-18 自营收入与经营税金及附加估算表 单位:万元 50 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5.2.4房地产投资项目的资金筹措 1.房地产投资资金来源分析 房地产投资项目资金来源的渠道主要有:资本金 (股本金)、银行贷款、预售收入。 1)资本金 资本金是投资者对其所投资项目投入的股本金, 通常来自投资者的自有资金。从投资者的角度来说, 只要预计项目的投资利润率高于银行存款利率,就 可以根据企业的能力适时投入自有资金作为股本金。 51 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2)银行贷款 任何房地产开发商要想求得发展,都离不开银行及其他金 融机构的支持。 房地产开发投资中一般贷款比例应小于项目总投资的70%, 而且是以开发项目本身的抵押贷款为主。 3)预售款 预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前,预先向购 房者收取的价款。这种筹资方式较受欢迎是因为对房地产的 买卖双方来说都比较有益。 除了这三种形式,承包商带资承包和合作开发也经常被开 发商作为筹资的渠道。 52 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 除了上述介绍的五种方式以外,社会集资(发行 股票、发行公司债券)、利用外资等方式也可以成 为开发商投资项目的资金来源渠道或筹资手段。 53 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2.资金筹措计划 资金筹措计划是根据房地产项目对资金的需求以 及投资、成本与费用使用计划,来安排资金来源和 相应数量的过程。 面对不同的市场环境和竞争条件,房地产投资项 目融资结构和筹资计划设计合理与否,也是开发商 能否成功的关键。 54 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 在制定资金筹措计划时应当注意以下几点: 1)严格按照资金的需要量确定筹资额。 2)认真选择筹资来源渠道。 3)准确把握自有资金与外部筹资的比例,并符合国家 的有关规定。 4)避免利率风险对项目的不利影响。 55 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 3.资金使用计划 房地产投资项目的资金使用计划应根据可能的项目施工进 度与资金来源渠道进行编制。 编制时应注意以下几点: 1)根据建筑安装工程进度表,按照不同年度的工作量安排 相应的资金供给量。 2)根据设备到货计划,安排设备购置费支出。 3)项目的前期费用应尽早落实。 4)在安排投资计划时,应先安排自有资金,后安排外部资 金。 56 5.2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 4.投资计划与资金筹措表 房地产投资项目应根据投资估算数据、可能的建 设进度、将会发生的实际付款时间和金额以及资金 筹措情况按期编制投资计划与资金筹措表。 其表格形式见表5-19。 57 表5-19 投资计划与资金筹措表 单位:万元 58 5.3借款还本付息的估算 借款还本付息的估算主要是测算借款还款 期的利息和偿还借款的时间,从而观察项目 的偿还能力和收益,为财务分析和项目决策 提供依据。 59 5.3借款还本付息的估算 5.3.1还本付息的资金来源 根据国家现行财税制度的规定,归还建设投资借 款的资金来源主要是项目建成后可用于归还借款的 利润、折旧费、摊销费等;对预售或预租的项目, 还款资金还可以是预售或预租的收入。 项目在建设期借入的全部建设投资贷款本金及其 在建设期发生的借款利息,均构成项目总投资的贷 款总额,在项目建设期结束后或贷款方要求的还款 期开始,可由上述资金来源偿还。 60 5.3借款还本付息的估算 5.3.2还款方式及还款顺序 房地产投资项目贷款的还款方式应根据贷款资金 的不同来源所要求的还款条件来确定。 1.国外借款的还款方式 按协议的要求分别采用等额还本付息或等额本金 偿还两种方法。 2.国内借款的还款方式 实际操作过程中按实际偿还能力测算。 61 5.3借款还本付息的估算 5.3.3利息的计算 1.国内借款利息的计算 1)借款时的利息计算 对建设期借款利息进行估算时,应按借款条件的不同分 别计算。借款条件包括:借款利率、借款期限、借款总额等。 为简化计算,假定借款当年在年中支用,按半年计息, 其后各年按全年计息,则每年应计利息的计算公式为: 每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款÷2)×利率 还款当年按年末偿还,按全年计息。则每年应计利息的 近似计算公式为: 每年应计利息= 年初借款累计×年利率 62 5.3借款还本付息的估算 2)还款时的利息计算 还款时利息的计算因还款方式的不同而不同。 (1)等额偿还本金和利息总额时 ① 年等额还本付息,计算公式: A?Ic(1 i(? 1i? )n i)? n1(等 同 于 年 金 公 式 ) 式中:A:每年的还本付息额;Ic:宽限期末固定资产投资和开发 产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和; i:年利率(实际利率);r:贷款方要求的借款偿还时间(由 还款期开始计算); i (1 ? i ) n :资金回收系数。 (1 ? i ) n ? 1 63 5.3借款还本付息的估算 ② 每年支付利息,其计算公式为: 每年支付利息 = 年初借款余额累计×年利率 每年初借款余额累计 = Ic- 本年以前各年偿还本 金累计 ③ 每年偿还本金,其计算公式为: 每年偿还本金=A- 每年支付利息 64 5.3借款还本付息的估算 (2)等本偿还时 等额还本、利息照付是指偿还期内每年偿还的本金额是 相等的,利息将随本金逐年偿还而减少,但各年之间的本金 及利息之和不等。 ① 各年还本付息额,计算公式; At' ?Inc ?Ic(1?t? n1)i 式中:At:第年还本付息额。 65 5.3借款还本付息的估算 ②每年支付利息,其计算公式为: 每年支付利息=年初借款累计×年利率 ③每年偿还本金(含建设期未付利息) 每年偿还本金=Ic/n(等额) 66 5.3借款还本付息的估算 2.国外借款利息的计算 国外借款利息在计算时与国内计算方法大 体相同。 67 5.3借款还本付息的估算 5.3.4借款还本付息表 借款还本付息表只反映固定资产资金的借 款本息,而没有反映流动资金借款本息。流 动资金借款的还本付息一般是每年利息照付、 期末一次还本。 其表格形式如表5-21。 68 表5-21 借款还本付息表 单位:万元 69 5.3借款还本付息的估算 针对项目还本付息表,可进行如下分析。 1.分析项目债务清偿能力 2.协助安排短期贷款 3.研究资金筹措方案的合理性 70
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